ТОМ 3, ГЛАВА 9
О поместьях, меньших, чем свободная собственность
Поместья, меньшие, чем свободная собственность, бывают трёх видов: 1. Поместья, находящиеся в собственности на долгие годы; 2. Поместья, находящиеся в собственности по завещанию; 3. Поместья, находящиеся в собственности по доверенности.
I. Право собственности на долгие годы представляет собой договор о владении землями или доходными домами в течение определенного периода времени. Это происходит, когда один человек сдает их в аренду другому на срок, составляющий определенное количество лет, согласованный между арендодателем и арендатором,1 и арендатор вступает в договор.2 Если договор аренды заключается на полгода, квартал или на любой меньший срок, такой арендатор рассматривается как арендатор на годы и именуется так в некоторых судебных разбирательствах; год является наименьшим сроком, который принимается во внимание законом в данном случае.3 И это может подвести нас к краткому объяснению деления и исчисления времени по английскому праву.
Продолжительность года — это определенный и хорошо известный период, обычно состоящий из 365 дней: хотя в високосные годы он состоит, собственно, из 366 дней, тем не менее, согласно закону 21 Ген. III, каждый последующий день високосного года вместе с предыдущим днем должен считаться только одним днем.Продолжительность месяца более неоднозначна: в общем смысле существуют два способа исчисления месяцев: либо как лунные, состоящие из двадцати восьми дней, предполагаемый оборот Луны, тринадцать из которых составляют год; либо как календарные месяцы, неравной длины, согласно юлианскому делению в наших обычных альманахах, начинающиеся с календ каждого месяца, которых в году всего двенадцать. Месяц по закону — это лунный месяц, или двадцать восемь дней, если не указано иное; не только потому, что это всегда один однородный период, но и потому, что он естественным образом подпадает под квартальное деление на недели.Следовательно, аренда на «двенадцать месяцев» в единственном числе действительна в течение всего года.4 Ибо здесь закон отступает от своего обычного расчёта, поскольку двусмысленность между двумя методами исчисления исчезает; при этом обычно подразумевается, что под отрезком времени, называемым в единственном числе «двенадцатью месяцами», подразумевается целый год, состоящий из одного солнечного оборота. В течение суток обычно учитываются все двадцать четыре часа; закон, как правило, отвергает все части суток, чтобы избежать споров.5 Следовательно, если я обязан уплатить до двенадцати часов ночи; после чего наступает следующий день. Но вернемся к поместьям на годы.
Первоначально эти поместья предоставлялись простым фермерам или земледельцам, которые ежегодно выплачивали арендодателям или землевладельцам определённый эквивалент в виде денег, продуктов или другой ренты; но, чтобы побудить их удобрять и обрабатывать землю, им предоставлялся постоянный процент, не подлежащий определению по воле сеньора. И всё же их владение считалось незначительным, поскольку их скорее считали приставами или слугами сеньора, которые должны были получать и отчитываться за прибыль по установленной цене, чем владельцами какой-либо собственной собственности.И поэтому им не разрешалось иметь свободное владение, но их права (в том виде, в каком они были) после их смерти переходили к душеприказчикам, которые должны были составить расчёты завещателя с сеньором и другими его кредиторами и имели право на капитал фермы. Имущество арендатора также могло быть, по древнему закону, в любое время аннулировано путём общего взыскания, понесённого арендатором свободного владения6; это аннулировало все арендные договоры, действовавшие в течение многих лет, если только они впоследствии не были возобновлены взыскателем, чей титул считался более важным, чем тот, кто предоставил эти договоры аренды.
Хотя многолетние поместья были столь ненадежны, неудивительно, что они обычно были очень краткосрочными, подобно нашим современным договорам аренды с высокой арендной платой; и действительно, нам говорят7, что по древнему закону не допускалась аренда сроком более сорока лет, поскольку любое более длительное владение (особенно если оно дано без какого-либо указания характера и срока действия поместья) могло бы привести к аннулированию наследства. Однако этот закон, если он когда-либо существовал, вскоре устарел: поскольку мы можем заметить в коллекции старинных документов Мэдокса некоторые многолетние договоры аренды, датированные довольно ранним периодом, значительно превышающим этот период8; и длительные сроки, по крайней мере триста лет, определенно использовались во времена Эдуарда III9 и, вероятно, Эдуарда I.10Но, несомненно, когда статутом 21 Ген. VIII. гл. 15 тремор (то есть тот, кто имеет право на срок в несколько лет) был защищен от этих фиктивных взысканий, а его интересы стали надежными и постоянными, длительные сроки стали встречаться чаще, чем прежде; и впоследствии были введены широко, будучи признаны чрезвычайно удобными для семейных соглашений и ипотеки: продолжая, однако, подчиняться тем же правилам наследования и с той же неполноценностью по сравнению с фригольдами, как и тогда, когда они были немногим лучше аренды по воле землевладельца.
Всякое состояние, которое должно прекратиться в определённый срок, предварённый какими-либо словами, есть состояние на годы. И поэтому это состояние часто называется термином, terminus, потому что его продолжительность или продолжение ограничено, ограничено и определено: ибо каждое такое состояние должно иметь определённое начало и определённый конец.11Но вот что несомненно, в чем можно убедиться:поэтому, если один человек заключает договор аренды с другим на столько лет, сколько укажет И. С., то это хорошая аренда на годы;12 ибо хотя в настоящее время это неопределенно, но когда И. С. назовет годы, тогда она становится определенной. Если при создании этого имущества не указан день начала, она начинается с заключения или вручения договора аренды.13Аренда на столько лет, сколько проживет И. С., недействительна с самого начала;14 ибо она не является определенной и никогда не может быть ограничена в течение срока действия аренды.И та же доктрина действует, если священник заключает договор аренды своего глеба на столько лет, сколько он останется священником Долы; ибо это еще более неопределенно.Но аренда на двадцать или более лет, если И. С. проживет столько-то лет или если он останется священником столько-то лет, является хорошей:15 ибо существует определенный срок, после которого она не может продолжаться; хотя это может произойти и раньше, в случае смерти Дж. С. или прекращения им служения в этом приходе.
Мы уже отмечали и пытались объяснить причину неполноценности, в которой закон отводит многолетнему имуществу по сравнению с пожизненным или наследственным владением, отмечая, что пожизненное владение, даже если оно происходит в силу обстоятельств, является свободным владением (фригольдом); но тысячелетнее владение – это всего лишь движимое имущество, причисляемое к движимому имуществу. 16 Отсюда следует, что многолетняя аренда может быть заключена с началом in futuro, тогда как пожизненная аренда – нет. Например, если я предоставлю земли Тицию во владение со следующего Михайлова дня на двадцать лет, это будет хорошо; но владение со следующего Михайлова дня до конца его жизни будет недействительным. Ибо никакое свободное владение не может начаться in futuro, потому что оно не может быть создано по общему праву без права владения или материального владения землёй; и материальное владение не может быть предоставлено в отношении имущества сейчас, если оно должно начаться не сейчас, а позже. 17И поскольку для многолетней аренды не требуется никакого свидетельства о праве собственности, то о таком арендаторе не говорят, что он захватил землю или имеет истинное законное право собственности на нее. На самом деле, простая аренда не наделяет арендатора никаким имуществом; но дает ему только право вступить в владение, что называется его интересом на срок, или interesse termini: но когда он фактически вступил и тем самым принял пожалование, имущество именно тогда, а не ранее, принадлежит ему, и он владеет не землей в прямом смысле, а сроком на годы:18 владение или владение землей все еще остается за тем, кто имеет право собственности на нее. Таким образом, слово «срок» означает не только время, указанное в договоре аренды, но также и имущество и право собственности, которые переходят по этой аренде; и поэтому срок может истечь в течение этого времени; например, путем передачи, конфискации и тому подобного.По этой причине, если я предоставляю аренду А на срок три года, а после истечения указанного срока — Б на шесть лет, и А отказывается или утрачивает свою аренду по истечении одного года, проценты Б вступают в силу немедленно: но если остаток был у Б с и после истечения указанных трех лет, или с и после истечения указанных трех лет, или с и после истечения указанного времени, в этом случае проценты Б не вступят в силу до тех пор, пока время не истечет полностью, что бы ни случилось со сроком А.19
Арендатор на определенный срок имеет примыкающие к его имуществу и неотделимые от него, если только не имеется особого соглашения, те же самые права, на которые, как мы ранее отмечали20, имел право пожизненный арендатор; то есть, дом-бот, огонь-бот, плуг-бот и сенокос-бот:21 термины, которые уже были объяснены.22
Что касается символов, или прибыли с земли, засеянной арендатором на протяжении многих лет, то между ним и пожизненным арендатором существует следующая разница: когда срок аренды на годы зависит от определенности, например, если он держит с середины лета в течение десяти лет, и в последний год он посеет урожай зерна, и он не созреет и не будет срезан до середины лета, конца его срока, то землевладелец получит его; ибо арендатор знал истечение своего срока, и поэтому было его собственной глупостью сеять то, с чего он никогда не сможет получить прибыли.23Но когда многолетняя аренда зависит от неопределенности, например, в случае смерти арендодателя, если он сам является пожизненным арендатором или если муж завладел имуществом по праву своей жены; или если срок аренды может быть определен пожизненно или пожизненно, то во всех этих случаях, поскольку многолетнее имущество не обязательно истечет в заранее известное время, а просто по воле случая, арендатор или его душеприказчики будут иметь права таким же образом, как пожизненный арендатор или его душеприказчики.24 Иначе обстоит дело, если это определяется действием самой стороны; как будто многолетний арендатор совершает что-либо, что равносильно конфискации: в каковом случае права собственности переходят к арендодателю, а не к арендатору, который определил свое имущество по собственному неисполнению.25
II. Второй вид имений, не являющихся свободным владением, – это имения, находящиеся в свободном владении. В свободном владении земля и доходные дома сдаются одним человеком другому во владение и распоряжение по воле арендодателя; и арендатор в силу этой аренды приобретает право владения.26 У такого арендатора нет определенного, неотчуждаемого имущества, ничего, что он мог бы передать другому; арендодатель может определить свою волю и выселить его, когда пожелает. Но каждое имущество, находящееся в свободном владении, находится в воле обеих сторон, арендодателя и арендатора, так что каждый из них может определить свою волю и разорвать отношения с другим по своему усмотрению.27Однако это следует понимать с некоторыми оговорками. Ведь если арендатор по своему желанию засеет свою землю, а землевладелец до созревания или жатвы выгонит его, то арендатор всё равно будет иметь право на получение и свободный вход, выход и возврат, чтобы собирать и уносить прибыль.28 И это по той же причине, к которой сводятся все случаи с правом на получение, а именно, из-за неопределённости: поскольку арендатор никак не мог знать, когда его землевладелец определит свою волю, и, следовательно, не мог принять никаких мер против этого; и поскольку он засеял землю, которая служит общественному благу, по разумному предположению, закон не позволит ему понести убытки. Но дело обстоит иначе, и по столь же веской причине, когда арендатор сам определяет свою волю; ибо в этом случае прибыль с земли будет получать землевладелец.29
Вопрос о том, какое действие является или не является определением воли каждой из сторон, ранее был предметом ожесточённых споров в наших судах. Но теперь, я думаю, установлено, что (помимо прямо выраженного воли арендодателя, выражающегося в заявлении о том, что арендатор больше не будет владеть землёй, что должно быть либо сделано в отношении земли30, либо арендатору должно быть направлено уведомление31) осуществление арендодателем любого акта владения, например, вход в помещение и рубка леса32, получение арендной платы и её конфискация33, или заключение феодального владения или многолетняя аренда земли с немедленным вступлением в силу34; любой акт дезертирства арендатором, например, передача своего имущества другому лицу или растрата, что является действием, несовместимым с таким владением35; или, что является instar omnium, смерть или объявление вне закона арендодателя или арендатора36; прекращает или определяет право собственности по своему усмотрению.
Однако закон тщательно следит за тем, чтобы никакое внезапное решение одной стороны не привело к явному и непредвиденному ущербу для другой. Это проявляется в вышеупомянутых случаях; и, по справедливости, арендатор после решения арендодателя о своей воле имеет право на разумный въезд и выезд для вывоза своих вещей и утвари.37 А если арендная плата выплачивается ежеквартально или раз в полгода, и арендатор определяет свою волю, арендная плата выплачивается до конца текущего квартала или полугодия.38И, следуя тому же принципу, суды в последние годы склонялись, насколько это возможно, к истолкованию договоров о передаче имущества, где не указан конкретный срок, как аренды по желанию; но скорее считали их арендой из года в год на тот срок, который устроит обе стороны, особенно когда сохраняется ежегодная арендная плата: в таком случае они не позволят ни одной из сторон определять условия аренды даже в конце года без разумного уведомления другой.
Существует один вид поместий, находящихся во владении по желанию, который заслуживает более пристального внимания, чем любой другой; а именно, поместье, удерживаемое по копии судебного реестра; или, как мы обычно называем его, поместье копигольд. Оно, как уже отмечалось39, по своему первоначальному замыслу и основанию было не чем иным, как просто поместьем, находящимся во владении по желанию. Но доброта и снисходительность последующих помещиков позволили этим поместьям пользоваться арендаторам и их наследникам в соответствии с особыми обычаями, установленными в их соответствующих округах; поэтому, хотя они по-прежнему удерживаются по воле помещика и так в целом отражены в судебных реестрах, все же эта воля ограничена, сдерживается и осуществляется в соответствии с обычаями поместья.Этот обычай, которому сеньор позволил развиться, рассматривается как свидетельство и толкователь его воли: его воля больше не произвольна и непрочна; но установлена и подтверждена обычаем как та же самая, а не какая-либо другая, которая с незапамятных времен осуществлялась и объявлялась его предками. Таким образом, арендатор по копигольду теперь является полноправным арендатором по обычаю в той же мере, что и арендатор по желанию, поскольку обычай возник из ряда единообразных завещаний. И поэтому Кэлторп справедливо замечает40, что «копигольдеры и обычные арендаторы различаются не столько по природе, сколько по названию: ибо хотя одни называются копигольдерами, другие – обычными, некоторые – арендаторами по девственной земле, некоторые – базовыми, некоторые – облигационными, и некоторые – одним названием, а некоторые – другим, тем не менее все они сходны по сути и форме владения: все указанные земли принадлежат к одному общему виду, то есть к обычаю и длительности; и различие их названий не меняет сути их владения».
Почти каждый арендатор копигольда, таким образом, является арендатором по воле сеньора согласно обычаю манора; эти обычаи различаются так же сильно, как и настроение и характер соответствующих древних сеньоров (откуда мы можем объяснить их большое разнообразие); такой арендатор, я говорю, может иметь, насколько это допускается обычаем, любое другое имущество или количество процентов, которые мы до сих пор рассматривали или можем в дальнейшем рассматривать как объединенные с этим обычным имуществом по своему желанию.Во многих поместьях копигольдер может быть арендатором на условиях фи-симпл, фи-тейл, пожизненно, по приданому, в течение многих лет, с попущения или на условии: при условии, однако, лишения этих поместий при наступлении тех обстоятельств, которые воля сеньора, обнародованная незапамятным обычаем, объявила утратой или абсолютным определением этих интересов; как в некоторых поместьях отсутствие потомства мужского пола, в других вырубка леса, неуплата штрафа и тому подобное. Тем не менее, ни одно из этих прав не равнозначно свободному владению; ибо свободное владение всем поместьем всегда остается только у сеньора,41 который предоставил пользование и занятие, но не физический захват или истинное владение, определенными его частями и участками этим своим обычным арендаторам по их желанию.
Причина первоначального предоставления этого сложного вида процентов, так что один и тот же человек в отношении одной и той же земли был одновременно арендатором по фи-симпл и также арендатором по воле сеньора, по-видимому, возникла из природы помещичьего землевладения, в котором предоставление любого поместья в полную собственность или даже на годы абсолютно, было немедленным освобождением виллана.42 Поэтому сеньоры, хотя они и хотели расширить интересы своих вилланов, предоставляя им поместья, которые могли существовать на протяжении всей их жизни, а иногда и передаваться по наследству их потомкам, все же не заботились об их полном освобождении; и по этой причине, как представляется, было придумано, чтобы к этим пожалованиям прилагалось право возобновления по воле сеньора, в соответствии с которым арендаторы по-прежнему оставались в состоянии помещичьего землевладения, и им не передавалось вообще никакого свободного владения на их соответствующих землях; и, конечно, поскольку свободное владение всеми землями должно обязательно оставаться где-то и существовать, закон предполагает, что оно должно продолжаться и оставаться у сеньора.Впоследствии, когда эти вилланы стали современными копигольдерами и приобрели по обычаю надежное и неотъемлемое владение на своих землях, выполняя обычные обязанности, но все еще продолжали называться в своих допусках арендаторами по воле сеньора, — закон все еще считал абсурдным допускать, чтобы те, кто был таким образом номинально арендаторами по воле, могли иметь какой-либо свободный интерес: и поэтому продолжал, и до сих пор продолжает, определять, что свободное владение землями, таким образом удерживаемыми, остается у лорда манора, а не у арендатора: ибо, хотя он действительно владеет им и его наследниками вечно, все же говорят, что он держит по чужой воле. Но что касается некоторых других копигольдеров свободного или привилегированного землевладения, которые происходят от древних арендаторов в виллан-сокаже43, и о которых не говорят, что они владеют по воле сеньора, а только в соответствии с обычаями манора, нет такого абсурда в том, чтобы позволять им иметь возможность пользоваться свободным интересом; и поэтому закон не предполагает, что право собственности на такие земли принадлежит сеньору, которому они принадлежат, а принадлежит самим арендаторам44, которым разрешено иметь право собственности на оставшуюся часть, хотя и не свободное владение.
Однако в обычных случаях поместья, находящиеся в частной собственности, по-прежнему причисляются (по указанным выше причинам) к аренде по желанию; хотя обычай, который является жизнью общего права, установил постоянную собственность за владельцами частной собственности, которые раньше были не лучше крепостных, равных самому лорду, в арендованных помещениях поместья; нет, иногда даже превосходящих; поскольку теперь мы можем считать владельца частной собственности, имеющего право наследования, с хорошими гарантиями, немногим уступающим абсолютному свободному землевладельцу с точки зрения интересов, а в других отношениях, особенно в отношении ясности и надежности его права, часто находящимся в лучшем положении.
III. Имущество, полученное по праву попустительства, – это когда кто-то вступает во владение землёй по законному праву, но впоследствии владеет ею без какого-либо права. Как если бы человек заключил договор аренды на год и по истечении года продолжил владеть помещением без нового разрешения владельца. Или, если человек заключил договор аренды по собственному желанию и умер, право владения по собственному желанию тем самым определяется; но если арендатор продолжает владение, он является арендатором по собственному праву попустительства. 45 Но никто не может быть арендатором по собственному праву по отношению к королю, которому законом никогда не вменяется никакая небрежность или невмешательство, связанное с тем, что он не вторгся и не выгнал арендатора; но его арендатор, таким образом удерживающий, считается абсолютным нарушителем. 46Но в случае с подданным это имущество может быть уничтожено, когда истинный владелец фактически вступит на земли и выгонит арендатора; ибо до вступления арендатор не может поддерживать иск о нарушении владения против арендатора путем попустительства, как он мог бы сделать против постороннего человека:47и причина в том, что арендатор, единожды вступивший на землю по законному праву, закон (который не чувствует никакой несправедливости в ком-либо) будет предполагать, что он продолжит пользоваться правом, столь же законным; если только владелец земли каким-либо публичным и признанным актом, таким как вступление, не объявит его продолжение владения неправомерным или, выражаясь простым языком, неправомерным.
Таков закон в отношении арендаторов по допущению; и землевладельцы обязаны в этих случаях делать официальные записи о своих землях48 и возвращать владение путем законной процедуры выселения: и в крайнем случае, по общему праву, арендатор был обязан отчитаться о прибыли от земли, таким образом им задержанной. Но теперь, согласно закону 4 Geo. II. c.2., в случае, если какой-либо пожизненный арендатор или арендатор на годы, или другое лицо, претендующее на основании или по сговору с таким арендатором, умышленно удерживает помещение после определения срока и предъявления письменного требования о восстановлении владения помещением тем, кому принадлежит оставшаяся часть или возврат имущества; такое лицо, таким образом удерживающее помещение, должно заплатить за время, которое оно продолжает, по ставке в два раза больше годовой стоимости задержанных таким образом земель. Это почти положило конец практике аренды по допущению, за исключением случаев молчаливого согласия владельца помещения.
ЗАМЕЧАНИЯ Блэкстоуна (заметки Такера пока не добавлены)
1. Здесь следует отметить раз и навсегда, что окончания «-or» и «-ee» имеют значение. В праве одно из них имеет активное, а другое — пассивное значение; первое обычно обозначает исполнителя какого-либо действия, второе — того, кому оно совершается: феодор — это тот, кто берет феодал; феодал — тот, кому он дается; даритель — тот, кто передает земли в наследство; одаряемый — тот, кто получает их; тот, кто предоставляет аренду, называется арендодателем; а тот, кому она предоставляется, — арендатором. (Лит. § 57.)
2. Там же. 58.
3. Там же. 67.
4. 6 Rep. 61.
5. Co. Litt. 135.
6. Co. Litt. 46.
7. Mirror. C.2. § 27. co. Litt. 45, 46.
8. Madox Formulare Anglican. № 239. л. 140. Кончина на восемьдесят лет, 21 Ric. II . . . Ibid. № 245. л. 146: на аналогичный срок, 1429 г. н. э. . . Ibid. № 248. л. 148. на пятьдесят лет, 7 Edw. IV.
9. 32 Aff. Pl. 6.
10. Stat. of mortmain, 7 Edw. I.
11. Co. Litt. 45.
12. 6 Rep. 35.
13. Co. Litt. 46.
14. Ibid. 45.
15. Ibid.
16. Ibid. 46.
17. 5 Отв. 94.
18. Компания Литт. 46.
19. Там же. 45.
20. стр. 122.
21. Компания Литт. 45.
22. стр. 35.
23. Литт. § 68.
24. Компания Литт. 56.
25. Там же. 55.
26. Литт § 68.
27. Компания Литт. 55.
28. Компания Литт. 56.
29. Там же. 55.
30. Там же.
31. 1 вентр. 248.
32. Компания Литт. 55.
33. Там же. 57.
34. 1 рулон. абр. 860,2 лева. 88.
35. Компания Литт. 57.
36. 5 Rep. 116. Co. Litt. 57. 62.
37. Литт. § 69.
38. Солк. 414.1 Сид. 339.
39. стр. 93.
40. Об авторских правах. 51. 54.
41. Литт. § 81. 2 Инст. 325.
42. Мирр. в. 2. § 28. Литт. § 204, 5, 6.
43. См. стр. 98 и т. д.
44. Фитц. абр. синица. Короне. 310. обычай. 12. Бро. абр. синица. Обычай. 2. 17. Арендатор за экз. 22. 9 Rep. 76. Co. Litt. 59. Ко Копих. § 32. Кро. Машина. 229. 1 рулон. абр. 562. 2 Вентр. 143. Карт. 432. Лорд Рэйм 1225.
45. Компания Литт. 57.
46. Там же.
47. Там же.
48. 5 Мод. 384.