О праве собственности путем отчуждения

Наиболее распространенным и универсальным способом приобретения права собственности на недвижимое имущество является отчуждение, передача или покупка в ограниченном смысле: под этим может пониматься любой способ, при котором один человек добровольно отказывается от имущества и принимает его другой; независимо от того, осуществляется ли это путем продажи, дарения, брачного контракта, завещания или иной передачи имущества по взаимному согласию сторон. 

Этот способ изъятия поместий, путём отчуждения, не так древен в английском праве, как изъятие по праву наследования. Ведь, как мы помним, по феодальному праву¹ чистый и подлинный феод не мог быть передан от одного феодала другому без согласия сеньора; иначе он мог бы быть подменён и навязан ему для исполнения феодальных повинностей слабым или подозрительным арендатором вместо того, на чьи способности и верность он мог положиться. В то же время феодал не мог бы обременять землю своими долгами; ибо, если бы он мог это сделать, феодальное ограничение отчуждения было бы легко нарушено и обойти.²И поскольку он не мог отчуждать имение при жизни, он не мог ни завещанием лишить наследства, замышляя свою вражду с другой семьёй, ни даже изменить его ход, налагая особые ограничения или предписывая необычный порядок наследования. Короче говоря, он не мог отчуждать имение даже с согласия сеньора, если не получил также согласия своего ближайшего прямого или предполагаемого наследника.³И поэтому в древних феодальных договорах было очень принято указывать, что отчуждение производилось с согласия наследников феодала; или иногда сам явный наследник присоединялся к феодалу в дарении.⁴И, с другой стороны, поскольку феодальные обязательства рассматривались как взаимные, сеньор не мог отчуждать или передавать свою сеньориальность без согласия своего вассала: ибо считалось неразумным подчинять феодала новому начальнику, с которым он мог иметь смертельную вражду, без его собственного одобрения; или даже передавать свою присягу, не будучи тщательно уведомленным об этом, чтобы он мог точно знать, кому он должен оказывать услуги и оказывать повинности, и быть в состоянии отличить законное лишение ренты от враждебного захвата его скота сеньором соседнего клана.⁵Это согласие вассала выражалось в так называемом «аторнинге»⁶, или заявлении о намерении стать арендатором нового сеньора; эта доктрина аторнинга впоследствии была распространена на всех арендаторов, пожизненно или на несколько лет. Ведь если кто-то покупал поместье с пожизненной или многолетней арендой, а арендатор или арендатор отказывался от аторнинга покупателю и стать его арендатором, то пожалование или договор в большинстве случаев становились недействительными или, по крайней мере, неполными^7, что также создавало дополнительные препятствия при отчуждении.

Но постепенно эта феодальная строгость изнашивается; и опыт показал, что собственность лучше всего отвечает целям гражданской жизни, особенно в торговых странах, когда ее передача и обращение совершенно свободны и не ограничены.Дорога была расчищена в первую очередь законом короля Генриха I, который позволял человеку продавать и распоряжаться землями, которые он сам купил; ибо считалось, что над ними он имеет более широкую власть, чем над теми, которые были переданы ему по наследству от его предков:⁸ доктрина, которая поддерживается самими феодальными конституциями:⁹ но ему не разрешалось продавать все свои собственные приобретения, чтобы полностью лишить своих детей наследства, так же как он не имел права отчуждать свое отцовское поместье.¹⁰Впоследствии человек, по-видимому, был волен расстаться со всем своим имуществом, если он ранее совершил покупку на себя и своих наследников поимённо; но если его наследники не были указаны в акте купли-продажи, он не имел права отчуждать его;¹¹ а также он мог расстаться с одной четвертой наследства своих предков без согласия своего наследника.¹²Согласно великой хартии Генриха III¹³, никакая субинфеодация части земли не допускалась, если только не оставалось достаточно для оплаты услуг, причитающихся высшему сеньору, причем эта достаточность, вероятно, трактовалась как половина или половина земли.¹⁴Однако эти ограничения в целом были сняты статутом quia emptores,¹⁵ согласно которому всем лицам, за исключением арендаторов короля in capite, была предоставлена ​​свобода отчуждать все или любую часть своих земель по собственному усмотрению.¹⁶И даже этим арендаторам, находящимся в состоянии капитуляции, статут 1 Эдв. III, гл. 12, разрешал отчуждать их, уплачивая штраф королю.¹⁷Временными статутами 11-го Ген. VII, гл. 3 и 3-го Ген. VIII, гл. 4, всем лицам, сопровождавшим короля в его войнах, разрешалось отчуждать свои земли без лицензии и освобождаться от других феодальных повинностей. И, наконец, эти самые штрафы за отчуждение были полностью отменены во всех случаях свободного землевладения статутом 12-го Кар. II, гл. 24.Что касается права обременять земли долгами собственника, то оно было введено еще в статутном праве Westm. 2, который¹⁸ подлежал принудительному взысканию по долгам, взысканным по закону, в отношении половины земель арендатора; в то же время все они подлежали закладу в статутном купце в соответствии со статутом de mercatoribus, принятым в том же году, и в статуте 27 Edw. III. c. 9, и в других подобных обязательствах в соответствии со статутом 23 Hen. VIII. c. 6.И теперь вся эта собственность может быть не только заложена в счет долгов владельца, но и полностью продана в пользу торговли и коммерции в соответствии с различными статутами о банкротстве. Запрет на завещание земель, за исключением некоторых мест, установленных особым обычаем, действовал дольше; он не был полностью снят до отмены военных землевладений. Доктрина наследственных прав сохранялась и позднее, чем все остальные, и стала крайне затруднительной, хотя было изобретено множество способов обойти ее; пока, наконец, она не стала ненужной благодаря статутам 4 и 5 Ann. c. 16 и 11 Geo. II. c. 19.

При рассмотрении природы отчуждения давайте сначала кратко рассмотрим, кто и кому может отчуждать, а затем более подробно — как человек может отчуждать, или различные способы передачи.

1. КТО и кому может отчуждать, или, другими словами, кто способен передавать, а кто приобретать. И здесь мы должны учитывать скорее неспособность, чем способность каждого из владеющих: ведь все лица, владеющие имуществом, prima facie, способны как передавать, так и приобретать, если только закон не накладывает на них каких-либо особых ограничений. Но если право владения или собственности принадлежит только ему, он не может передать его кому-либо другому, чтобы не было возможности предоставить мнимые права влиятельным людям, вследствие чего справедливость может быть попрана, а слабые – угнетены.¹⁹Тем не менее возвраты и наделенные остатками права собственности могут быть предоставлены, поскольку владение конкретного арендатора является его владением по возврату или остатку; но непредвиденные обстоятельства и простые возможности, хотя они могут быть освобождены или предусмотрены завещанием или могут перейти к наследнику или исполнителю завещания, все же не могут (как было сказано) быть переданы постороннему лицу, если только они не связаны с каким-либо текущим интересом.²⁰

Лица, лишенные гражданских прав за государственную измену, тяжкое преступление и лишение гражданских прав, не имеют права передавать свои права с момента совершения правонарушения, если за этим последует лишение гражданских прав;²¹ ибо такая передача может помешать королю конфисковать его имущество или господину его выморочного имущества.Но они могут покупать в пользу короны или лорда-наследника, даже если они не имеют права владеть землей: земли, купленные таким образом, если они были приобретены после лишения родительских прав, подлежат немедленной конфискации; если же они были приобретены до этого, то они могут быть признаны выморочным имуществом, а также конфискованы в зависимости от характера преступления.²²Точно так же корпорации, религиозные или иные, могут приобретать земли; однако, если у них нет лицензии на владение в качестве мортмейна, они не могут сохранить такую ​​покупку; она должна быть конфискована в пользу лорда, взявшего землю.

ИДИОТЫ, люди с невменяемой памятью, младенцы и лица, находящиеся под принуждением, не полностью лишены права ни передавать, ни приобретать, а лишь условно. Ибо их передачи и приобретения оспоримы, но не недействительны. Король, действительно, может, ради идиота, отменить свои дары или другие акты.²³Но было сказано, что недееспособному человеку, даже если он впоследствии придёт в себя, не будет позволено ссылаться на своё невменяемость, чтобы избежать такого предоставления; ибо никому не будет позволено принижать себя или ссылаться на свою недееспособность. Развитие этой идеи довольно любопытно. Во времена Эдуарда I недееспособность была достаточным основанием для освобождения от собственного залога;²⁴ и в реестре имеется предписание²⁵, позволяющее самому отчуждателю вернуть земли, отчуждённые им во время его недееспособности; dum fuit non compos mentis suae, ut dicit /в то время как он был не в своем уме, как он говорит и т. д.Но при Эдуарде III начали возникать сомнения относительно того, следует ли позволять человеку позорить себя, ссылаясь на собственное безумие:²⁶ и, впоследствии, ответчик на выездной сессии ходатайствовал об освобождении истца с момента последней отсрочки, на что истец ответил (ore tenus, как было принято тогда), что он был не в своем уме, когда давал это освобождение, суд отложил выездную сессию, сомневаясь, следует ли, поскольку истец был в здравом уме как тогда, так и в начале процесса, разрешать ему ссылаться на промежуточное лишение рассудка; и был задан вопрос, как он мог вспомнить об освобождении, если он был не в своем уме, когда давал его.²⁷При Генрихе VI этот способ рассуждения (что человеку не дозволено лишать себя дееспособности, ссылаясь на свою недееспособность, поскольку он не может знать, что он сделал в такой ситуации) был всерьёз принят судьями в споре²⁸ по вопросу о том, было ли наследнику запрещено право на въезд в страну из-за феодального владения его безумного предка. И на основании этих неопределённых источников, которые Фицгерберт не стесняется отвергать как противоречащие разуму²⁹, максима о том, что человек не должен унижать себя, была принята как устоявшийся закон³⁰, хотя более поздние эксперты, чувствуя неудобство этого правила, во многих пунктах пытались его ограничить³¹.И, очевидно, следующий наследник или другое заинтересованное лицо может после смерти слабоумного или недееспособного воспользоваться его недееспособностью и избежать дарения.³² И точно так же, если он покупает в состоянии недееспособности и впоследствии, придя в себя, не соглашается на покупку, его наследник может либо отказаться от имущества, либо принять его по своему выбору.³³Аналогичным образом, младенец может отказаться от такой покупки или передачи, когда он достигнет совершеннолетия; или, если он тогда фактически не согласен на это, его наследники могут отказаться от этого после него.³⁴ Также лица, которые покупают или передают под принуждением, прекращают свое действие.³⁵ Ибо все они находятся под защитой закона; который не допустит, чтобы их навязывали им из-за их нынешнего слабоумия; так что их действия являются обязательными только в том случае, если они будут впоследствии согласованы, когда такое слабоумие прекратится.

Случай с женщиной, принадлежащей к конспиративной семье, несколько иной. Она может приобрести имение без согласия мужа, и сделка купли-продажи остаётся в силе в течение периода конспирации, пока он не расторгнет её каким-либо актом, выражающим его несогласие.³⁶И хотя он ничего не делает, чтобы избежать этого, или даже если он фактически соглашается, женщина сама может после смерти своего мужа отказаться или не согласиться на это: более того, даже ее наследники могут отказаться от этого после нее, если она умрет раньше своего мужа или если, овдовев, она не сделает ничего, чтобы выразить свое согласие или согласие.³⁷Однако передача права собственности или другой договор, заключенный с женщиной-конспиратором (за исключением случаев, когда это зафиксировано в какой-либо записи), абсолютно недействителен, а не просто может быть оспорен³⁸; и поэтому не может быть подтвержден или признан действительным каким-либо последующим соглашением.

Случай с иностранцем, урождённым на чужбине, также необычен. Он может купить любую вещь, но после покупки не может владеть ничем, кроме многолетней аренды дома для удобства торговли, если он друг иностранца; все остальные приобретения (если они будут обнаружены в ходе расследования) немедленно конфискуются в пользу короля.³⁹

Наконец, паписты и лица, исповедующие папскую религию, согласно статутам 11 и 12 W. III. гл. 4, лишены права приобретать земли, ренту или наследство; и все поместья, переданные им в пользование или в доверительное управление, недействительны. Однако этот статут толкуется как распространяющийся только на папистов старше восемнадцати лет; только такие лица абсолютно лишены права приобретать недвижимость; однако ближайший протестантский наследник паписта младше восемнадцати лет будет иметь право на прибыль при его жизни, если только он не отречется от своих заблуждений в течение срока, установленного законом.⁴⁰

II. Далее, но в основном, нам предстоит исследовать, как человек может отчуждать или передавать имущество, что приведет нас к рассмотрению различных способов передачи.

Вследствие признания права собственности или предоставления по закону общества отдельного права на те вещи, которые по закону природы были общими, необходимо было придумать какие-то средства, посредством которых это отдельное право или исключительная собственность могли быть первоначально приобретены; это, как мы не раз отмечали, было право занятия или первоначальным владением.Но это владение, будучи однажды приобретено, также должно было быть продолжено; в противном случае, если бы кто-то забросил захваченную вещь, она снова стала бы общей, и последовали бы все те беды и раздоры, для предотвращения которых и была введена собственность.Поэтому с этой целью, для продолжения владения, муниципальный закон установил право наследования и отчуждение: первое — для продолжения владения за наследниками собственника после его невольного отказа от него в связи со смертью; второе — для продолжения его за теми лицами, которым собственник своим добровольным актом решит отказаться от него при жизни.Поскольку перевод или передача имущества таким образом допускались по закону, стало необходимым, чтобы эта передача была надлежащим образом засвидетельствована: для предотвращения споров как относительно самого факта, например, была ли вообще какая-либо передача; или относительно лиц, которыми и кому она была передана; или относительно предмета, например, из чего состояла переданная вещь; или, наконец, относительно способа и качества передачи, например, на какой период времени (или, другими словами, на какое имущество и в каких интересах) была совершена передача.Юридические доказательства такого перевода собственности называются общими гарантиями королевства, посредством которых имущество каждого человека гарантируется ему, а все споры, сомнения и трудности либо предотвращаются, либо устраняются.

ЭТИ общие гарантии бывают четырёх видов: 1. По делу в стране, или акту; это гарантия, заключённая между двумя или более частными лицами в стране, то есть (согласно старому общему праву) на том самом месте, которое подлежит передаче. 2. По делу, заключённому в протоколе, или гарантия, заключённая только в королевских судах записи. 3. По особому обычаю, действующему в определённых местах и ​​относящемуся только к определённым видам имущества. Эти три вида вступают в силу при жизни стороны, передающей или заверяющей право собственности. 4. Четвёртый вид не вступает в силу до его смерти и заключается в завещании, содержащемся в его последней воле или завещании. Мы рассмотрим каждый из них по порядку.