КНИГА 2, ГЛАВА 13
О праве собственности на вещи реальные вообще
Предыдущие главы были посвящены главным образом определению природы недвижимых вещей, описанию прав владения ими и различению различных видов имущества или прав на него. Теперь я перехожу к рассмотрению, наконец, права собственности на недвижимые вещи, а также способа их приобретения и утраты. Право собственности определяется сэром Эдвардом Коуком следующим образом:1 titulus est justa causa possidendi id quod nostrum est ; или это средство, с помощью которого владелец земли имеет справедливое владение своей собственностью.
Для оформления полного права собственности на землю и недвижимость требуется пройти несколько этапов или степеней. Рассмотрим их в порядке возрастания.
1. Низшая и самая несовершенная степень права собственности заключается в простом владении, или фактическом занятии имения, без какого-либо явного права, или тени или претензии на право, или тени или претензии на право владеть и продолжать такое владение. Это может произойти, когда один человек вторгается во владения другого и силой или неожиданно вынуждает его покинуть свои земли; это называется лишением права фактического владения, или телесного свободного владения, которым арендатор ранее пользовался. Или может случиться, что после смерти предка и до вступления наследника, или после смерти конкретного арендатора и до его вступления в наследство по остаточному праву или в порядке возврата, иностранец может ухитриться завладеть пустующей землей и удержать того, кто имел на это право. Во всех этих случаях, как и во многих других, которые можно было бы здесь предложить, правонарушитель имеет лишь голое владение, которому законный владелец может положить конец различными правовыми средствами, как будет более полно раскрыто в третьей книге этих комментариев. Но в то же время, до тех пор, пока законный владелец не предпримет каких-либо действий, чтобы лишить себя этого владения и заявить о своем праве, такое фактическое владение, prima facie, является доказательством законного права у владельца; и оно может постепенно созреть в совершенное и неоспоримое право. И, в любом случае, без такого фактического владения ни одно право не может быть полностью действительным.
II. Следующим шагом к хорошему и совершенному праву является право владения, которое может принадлежать одному человеку, в то время как фактическое владение принадлежит либо ему самому, либо другому. Ибо если человек был лишен права владения или иным образом лишен права владения любым из вышеупомянутых способов, то хотя фактическое владение и утрачено, у него все еще остается право владения; и он может воспользоваться им, когда сочтет нужным, обратившись к лишившему его права и выселив его из того владения, которое он таким образом незаконно приобрел. Но это право владения бывает двух видов: кажущееся право владения, которое может быть оспорено путем доказательства лучшего; и фактическое право владения, которое выдержит испытание всеми противниками. Таким образом, если лишивший права или другой правонарушитель умирает, владея землей, которую он таким образом захватил своим собственным незаконным действием, и она переходит к его наследнику; теперь наследник приобретает кажущееся право, хотя фактическое право владения принадлежит лицу, лишенному права владения; и для лица, лишенного права собственности, не будет законным отказаться от этого очевидного права путем простого вступления в права собственности или иного собственного действия, но только путем предъявления иска по закону.2 Ибо, пока не будет доказано обратное юридическим путём, закон скорее будет предполагать право на проживание у наследника, предок которого умер, будучи захваченным, чем у того, кто не имеет таких презумптивных доказательств в свою пользу. Эта доктрина в какой-то мере возникла из принципов феодального права, которое после того, как феоды стали наследственными, значительно благоприятствовало праву наследования, чтобы всегда на месте мог находиться человек, способный исполнять феодальные обязанности и службу.3 и поэтому, когда феод погибал в битве или иным образом, всегда предполагалось, что его дети имели право на феод, пока право не было иным образом определено его сослуживцами и совладельцами, пэрами феодального суда. Но если тот, кто имеет фактическое право владения, предъявляет свое требование и возбуждает иск в течение разумного срока и может доказать, какими незаконными средствами предок был захвачен, он тогда по приговору закона вернет себе то владение, на которое он имеет такое фактическое право. Тем не менее, если он не подаст этот свой иск о владении в течение разумного срока, его противник может незаметно получить фактическое право владения вследствие небрежности другого. И благодаря этому и некоторым другим средствам сторона, лишенная владения, может не иметь ничего, кроме того, о чем мы сейчас поговорим; а именно.
III. Простое право собственности, jus proprietatis , без владения или даже права владения. В наших книгах об этом часто говорится под названием простого права, jus merum ; и в таких случаях говорят, что имущество собственника полностью лишается своего имущества и приводится в порядок.4. В такой ситуации лицо может иметь истинное, окончательное право собственности на земли: но в силу определенных обстоятельств, будь то его собственная небрежность, торжественный акт предка или решение суда, презумптивное доказательство этого права в значительной степени в пользу его противника; который тем самым приобретает абсолютное право владения. Так, во-первых, если лицо, лишенное права собственности или лишенное права владения своим имуществом, не предпринимает никаких действий в течение срока, установленного законом; тем самым лицо, лишившееся права собственности, или его наследники приобретают фактическое право владения: ибо закон предполагает, что либо изначально у него было законное право, в силу которого он вступил на спорные земли, либо что с момента своего вступления он приобрел достаточный титул; и поэтому после столь долгого согласия закон не допустит нарушения его владения без расследования абсолютного права собственности. Тем не менее, если лицо, лишенное наследства, или его наследник имеет истинное право собственности, остающееся за ним, его имущество, как говорят, действительно превращается в простое право; но, доказав такое свое преимущественное право, он может в конце концов вернуть себе земли. Опять же, если держатель наследства прекращает свое наследство, отчуждая земли постороннему лицу за плату, и умирает, то в этом случае потомок по наследству не имеет права владения, независимо от права собственности: ибо закон предполагает prima facie, что предок не лишил бы наследства или не попытался бы лишить наследства своего наследника, если бы у него не было полномочий так сделать; и поэтому, поскольку предок сам обладал правом владения и передал его постороннему лицу, закон не позволит теперь нарушить это владение, если только не будет доказано абсолютное право собственности на другое лицо. Следовательно, в этом случае наследник имеет только простое право и должен быть строго обязан доказать его, чтобы вернуть себе земли. Наконец, если по случайности, небрежности или по иным причинам решение вынесено в пользу одной из сторон по иску о владении (то есть такому, в котором оспаривается только право владения, а не право собственности), и другая сторона действительно имеет право собственности, то это теперь превращается в простое право; и по доказательстве этого в последующем иске, именуемом судебным приказом, она должна вернуть себе право на владение землями.
Таким образом, если распорядитель лишит меня владения моими землями, он тем самым приобретает лишь голое владение, а я по-прежнему сохраняю право владения и право собственности. Если распорядитель умирает, и земли переходят к его сыну, сын приобретает кажущееся право владения; но я по-прежнему сохраняю фактическое право как владения, так и собственности. Если я соглашаюсь на тридцать лет, не возбуждая никаких исков о восстановлении владения землями, сын приобретает фактическое право владения, а я сохраняю только право собственности. И даже это право собственности не будет реализовано или, по крайней мере, останется без средств правовой защиты, если я не потребую его в течение шестидесяти лет. Точно так же, если отец, будучи арендатором по наследству, отчуждает наследство постороннему лицу за плату, отчуждатель тем самым приобретает право владения, а сын имеет только простое право собственности. И отсюда следует, что один человек может иметь владение, другой – право владения, а третий – право собственности. Ведь если держатель по наследству получает наследство от А по наследству и умирает, а В отчуждает А, то теперь В будет владеть, А – иметь право владения, а потомок по наследству – право собственности. А может истребовать владение у В; и впоследствии потомок по наследству может выселить А и объединить в себе владение, право владения, а также право собственности. В этом союзе заключается:
IV. Полное право собственности на земли, поместья и наследства. Ибо это древняя максима закона:5 что ни один титул не является полностью действительным, если право владения не соединено с правом собственности; это право в таком случае называется двойным правом, jus duplicatum , или droit droit .6 И когда к этому двойному праву присоединяется еще и фактическое владение, когда, по выражению Флеты, имеется в виду7 juris et seisinae conjunctio [союз права и владения], тогда и только тогда титул полностью законен.
________________________________________
ПРИМЕЧАНИЯ

1. 1 Инт. 345. 2. Литт. § 386. 3. Гильдия. Десять. 18. 4. Ко. Литт. 345. 5. Мирр. л. 2. в. 27. 6. Компания Литт. 266. Прицветник. л. 5. тр. 3. в. 5. 7. л. 3. в. 15.§ 5.