О лишении права собственности или выселении движимого имущества

Рассмотрев в предыдущей главе с некоторым вниманием различные виды ущерба в результате лишения или вытеснения свободного владения, а также регулярную и хорошо связанную систему средств правовой защиты посредством реальных исков, которые предоставляются субъекту общим правом либо для восстановления только владения, либо для немедленного восстановления владения и также для установления права собственности, я затем перехожу к рассмотрению ущерба в результате вытеснения или лишения владения реальным движимым имуществом, то есть путем перемещения владения арендатора либо из имения по статутному торговому, статутному основному или элегическому праву, либо из имения на многие годы. 

I. ИЗЪЯТИЕ, или отчуждение владения, из имений, принадлежащих либо по закону, либо по закону, может произойти только в результате разновидности лишения права собственности, или выдворения законного собственника, до того, как его имущество будет определено путем взыскания суммы, за которую оно предоставлено ему в залог. И в случае такого изгнания, даже если имущество представляет собой всего лишь движимое имущество, владелец имеет те же средства правовой защиты, что и в случае нарушения права собственности на фригольд, а именно, путем судебного разбирательства по делу о новом лишении права собственности.¹ Но это зависит от нескольких статутов, которые создают эти права,² и которые прямо предусматривают и допускают это средство правовой защиты в случае лишения права собственности. В связи с этим сэр Эдвард Кок отмечает³, что эти арендаторы, как говорят, владеют своими имениями ut liberum tenementum до тех пор, пока их долги не будут уплачены: поскольку по статутам они имеют право на судебное разбирательство, как и арендаторы права собственности на фригольд; и в этом отношении они имеют сходство с фригольдом.⁴

II. Что касается выселения или лишения права владения имуществом на протяжении многих лет, то это происходит только путем аналогичного лишения права владения, выселения или изгнания арендатора с земли в течение срока его полномочий. В случае такого нарушения закон предоставил ему два средства правовой защиты в зависимости от обстоятельств и положения правонарушителя: судебный приказ о выселении (writ) из фирмы (ejectione firmae), который предъявляется к любому лицу: арендодателю, реституционному арендатору, оставшемуся в аренде или любому постороннему лицу, которое само является правонарушителем и причинило обжалуемое нарушение; и судебный приказ о выселении (writ) из нижетерминального (quare ejecit infra terminum), который предъявляется не к самому правонарушителю или выселенцу, а к его наймиту или другому лицу, предъявляющему иск от его имени. Это смешанные иски, нечто среднее между вещными и личными исками, поскольку в них взыскиваются две вещи, а также восстановление срока и убытки за выселение или правонарушение.

1. Таким образом, приказ о выселении (writ) или иск о нарушении права выселения подается в том случае, если земли или поместья сдаются в аренду на определенный срок, а затем арендодатель, реституционный арендатор, оставшийся в аренде арендатор или любой посторонний человек выселяет или выселяет арендатора на срок, указанный в договоре.⁵ В этом случае он должен иметь этот приказ о выселении, чтобы призвать ответчика к ответу за то, что он вошел на земли, таким образом завещанные истцу на срок, который еще не истек, и выселил его.⁶ И по этому приказу он должен возместить убытки.

С тех пор, как вещные иски вышли из употребления, этот смешанный процесс стал распространённым методом оспаривания права собственности на землю или недвижимость. Поэтому, пожалуй, будет уместно с некоторой долей детализации описать его историю, порядок проведения и принципы, на которых он основан.

Мы уже видели,⁷ что приказ о расторжении договора аренды, выданный за нарушение условий договора аренды, действовавшего в течение многих лет, в древности был единственным средством правовой защиты для взыскания с арендодателя за просрочку, с которой он выгнал своего арендатора, вместе с возмещением убытков за выселение. Но если арендатор был выселен посторонним лицом, претендовавшим на основании права, более высокого ⁸ чем право арендодателя, или получателем права возврата, (который мог в любое время путем общего восстановления права собственности отменить условие ⁹), хотя арендатор мог все еще поддерживать иск о ковенанте против арендодателя за неисполнение им договора или аренды, тем не менее он не мог никоим образом восстановить само условие. Если выселение было совершено просто посторонним лицом, без какого-либо права собственности на землю, арендодатель действительно мог путем реального иска восстановить владение свободным владением, но у арендатора не было других средств правовой защиты против выселяющего, кроме как возместить убытки, по приказу ejectione firmae, за нарушение владения, совершенное при выселении его с его фермы.¹⁰Но впоследствии, когда суды справедливости начали обязывать выселяющего производить конкретную реституцию земли непосредственно пострадавшей стороне, суды также приняли тот же метод осуществления полной справедливости; и, при рассмотрении дела о выселении, ввели вид средства правовой защиты, не предусмотренный первоначальным приказом и не предусмотренный декларацией (которая касается только убытков и ничего не говорит о какой-либо реституции), а именно судебное решение о восстановлении срока и приказ о владении на его основании.¹¹ Этот метод, по-видимому, был установлен еще во времена правления Эдуарда IV:¹² хотя, как говорят,¹³ он впервые появился при Генрихе VII, потому что, вероятно, тогда он был впервые применен в своем нынешнем основном использовании, а именно для проверки права собственности на землю.

Чтобы лучше понять замысел, посредством которого достигается эта цель, мы должны вспомнить, что средство правовой защиты путем выселения изначально представляет собой иск, предъявляемый лицом, имеющим многолетний договор аренды, с целью возмещения ущерба, причиненного ему лишением права собственности. Следовательно, чтобы превратить его в способ оспаривания права собственности на фригольд, необходимо, чтобы истец вступил во владение землями, что позволит ему стать арендатором на годы, способным получить этот ущерб от лишения права собственности. Ведь передача права собственности другому лицу, когда лицо, предоставляющее право собственности, не владеет землей, была бы правонарушением, называемым в нашем праве алиментами (о чем в следующей книге); и действительно, поначалу возникли сомнения, освобождает ли это случайное владение, взятое исключительно с целью передачи права собственности, арендодателя от юридической ответственности за алименты.¹⁴Поэтому, когда человек, имеющий право входа на землю, решает приобрести это владение, которое неправомерно удерживается текущим арендатором, он делает (как это разрешено законом) официальную запись в помещении; и, владея таким образом землёй, он там, на земле, скрепляет печатью и передаёт аренду на годы какому-либо третьему лицу или арендатору; и, таким образом, предоставив ему доступ, оставляет его владеть помещением. Этот арендатор должен оставаться на земле до тех пор, пока предыдущий арендатор или тот, кто имел предыдущее владение, не вступит на неё снова и не выгонит его; или пока какое-либо другое лицо (либо случайно, либо по предварительному соглашению) не придёт на землю и не выгонит его или не изгонит его.

За этот ущерб арендатор имеет право предъявить иск о выселении к арендатору или к этому случайному выселенцу, независимо от того, кто его выселил, чтобы восстановить срок аренды и возместить ущерб. Однако если этот иск предъявлен к упомянутому ранее случайному выселенцу, а не к самому арендатору, владеющему имуществом, суд не допустит, чтобы арендатор лишился своего владения без какой-либо возможности его защитить. Поэтому действует правило, согласно которому ни один истец не должен возбуждать дело о выселении с целью возврата земель против случайного выселителя без уведомления арендатора, владеющего землей (если имеется распоряжение о поддержании иска, истец должен в случае любой защиты изложить суду четыре пункта, а именно: право собственности, аренда, вступление и выселение. Во-первых, он должен доказать наличие у своего арендодателя действительного права собственности, что полностью переносит вопрос о праве на рассмотрение суда; затем, что арендодатель, будучи арестованным в силу такого права собственности, заключил с ним договор аренды на текущий срок; в-третьих, что он, арендатор или истец, вступил во владение или вступил во владение в результате такой аренды; и, наконец, что ответчик выселил или выселил его. После чего он должен получить судебное решение о восстановлении своего срока и возмещении убытков; и, как следствие, должен получить судебный приказ о владении, который шериф должен исполнить, предоставив ему право на беспрепятственное и мирное владение в течение его срока.

Это обычный способ подачи иска о выселении, при котором право собственности арендодателя косвенно и попутно рассматривается судом, чтобы продемонстрировать ущерб, причиненный арендатору этим выселением. Этот способ должен и впредь применяться в надлежащей форме и строгости, за исключением уведомления арендатора в тех случаях, когда владение пустует или нет фактического арендатора; а также в некоторых других случаях. Но, поскольку было обнаружено много хлопот и формальностей, сопровождающих фактическое заключение договора аренды, вступление в должность и выселение, новый и более простой способ оспаривания права собственности посредством судебного приказа о выселении, когда есть какой-либо фактический арендатор или владелец спорного помещения, был изобретен чуть более века назад лордом-главным судьей Роллем, который тогда заседал в суде верхней скамьи; так называлось во время изгнания короля Карла II. Этот новый метод полностью основан на ряде юридических фикций: не заключается фактический договор аренды, не происходит фактического вступления истца в должность, не происходит фактического выселения ответчиком; но все это лишь в идеале, с единственной целью — проверить право собственности.С этой целью в разбирательстве¹⁵ аренда на срок лет утверждается, что была иском; как Джоном Роджерсом к Ричарду Смиту; причем истцом должно быть какое-то реальное лицо, а не просто идеальный и вымышленный, который не существует, как часто, хотя и необоснованно практикуется¹⁶; также утверждается, что Смит, арендатор, вошел; и что ответчик Уильям Стайлз, которого называют случайным выселенцем, выселил его; для выселения которого он предъявляет этот иск. Как только этот иск предъявлен, и жалоба полностью изложена в заявлении¹⁷, Стайлз, случайный выселенец, или ответчик, отправляет письменное уведомление арендатору, владеющему землями, как Джордж Сондерс, информируя его об иске, поданном Ричардом Смитом, и передавая ему копию заявления; при этом заверяя его, что он, Стайлз, ответчик, не имеет права собственности на помещение и не будет защищаться; и поэтому советует арендатору явиться в суд и защитить свое право собственности: в противном случае случайный выселенец пострадает от вынесения судебного решения против него; и таким образом он, действительный арендатор Сондерс, неизбежно будет лишен права владения.¹⁸ Получив это дружеское предупреждение, если арендатор, владеющий недвижимостью, в течение ограниченного времени не подаст в суд заявление о признании его ответчиком вместо Стайлза, предполагается, что он вообще не имеет никаких прав; и после вынесения судебного решения против Стайлза, случайного выселенца, действительный арендатор Сондерс будет лишен права владения шерифом.

НО если арендатор, владеющий землей, подает заявление о том, чтобы стать ответчиком, ему разрешается при следующем условии: чтобы он вступил в судебное правило¹⁹ признать в ходе судебного разбирательства по делу три из четырех необходимых условий для поддержания иска истца, а именно: аренду Роджерса-арендодателя, въезд Смита-истца и его выселение самим Сондерсом, который теперь стал ответчиком вместо Стайлза. Поскольку эти условия являются полностью фиктивными, ответчик, конечно, должен будет отклонить иск от истца из-за отсутствия доказательств. Однако в силу такого обусловленного признания аренды, въезда и выселения судебное разбирательство теперь будет основываться только на существе права собственности. После этого заявление изменяется, и вместо Уильяма Стайлза вставляется имя Джорджа Сондерса, и дело передается в суд под именем Смита (истца) после смерти Роджерса (арендодателя) против Сондерса, нового ответчика. При этом арендодатель истца обязан предоставить чёткое право собственности, иначе его фиктивный арендатор не сможет добиться судебного решения о владении землёй на срок, который, как предполагается, был предоставлен.Но если арендодатель удовлетворительно оформит свой титул, то решение суда и судебный приказ о владении должны быть вынесены Ричарду Смиту, номинальному истцу, который этим судебным процессом доказал право Джона Роджерса, своего предполагаемого арендодателя. Тем не менее, чтобы предотвратить мошеннические возвраты владения путем сговора с арендатором земли, все арендаторы обязаны согласно закону 11 Geo.II. c.19. под страхом потери трехлетней арендной платы уведомить своего арендодателя, когда ему будет вручено любое заявление о выселении: и любой арендодатель может с разрешения суда быть сделан соответчиком по иску; чего он действительно имел право требовать задолго до положения этого закона:²⁰ подобным образом (до статута Westm. 2. c.3.) если в реальном иске арендатор свободного владения не выполнил свои обязательства, оставшийся человек или реверсивный имел право прийти и защитить владение; чтобы, если бы суд был вынесен против арендатора, имущество тех, кто остался, не было бы обращено в голое право.²¹Но если новый ответчик не явится в суд и не признает договор аренды, незаконное проникновение и выселение, истец Смит действительно должен быть отстранён от иска за отсутствием доказательств этих требований; но в конечном итоге решение будет вынесено против случайного выдворителя Стайлза, поскольку условие, на котором Сондерс был принят в качестве ответчика, нарушено, и, следовательно, истец снова окажется в том же положении, как если бы он вообще не явился; следствием чего (мы видели) было бы вынесение решения в пользу истца, и шериф, на основании судебного приказа, выдворил бы Сондерса и передал бы владение Смиту. Следовательно, тот же процесс, который был бы реализован при отсутствии условного правила, должен быть начат, как только условие будет нарушено. Однако исполнение решения суда будет приостановлено, если какой-либо арендодатель после невыполнения условий своим арендатором подаст ходатайство о признании его ответчиком и, согласно обычному правилу, признает договор аренды, незаконное проникновение и выселение.²²

Взыскание убытков по этим искам, хотя ранее и было их единственной целью, теперь обычно (поскольку право собственности рассматривалось как основной вопрос) очень незначительно и недостаточно, составляя обычно один шиллинг или иную незначительную сумму. Поэтому для завершения средства правовой защиты, когда владение долгое время удерживалось у того, кто имел на это право, после выселения также может быть подан иск о нарушении владения, чтобы взыскать прибыль, неправомерно полученную арендатором, владеющим имуществом. Этот иск может быть подан от имени как номинального истца по решению суда, так и его арендодателя против арендатора, владеющего имуществом, независимо от того, является ли он стороной в решении суда или допустил отмену решения в силу его неявки.²³

Таков современный способ косвенного оспаривания права собственности на земельные участки, чтобы оспорить его таким образом; метод, который теперь повсеместно применяется почти в каждом деле. Он основан на том же принципе, что и древние судебные приказы, и предназначен для рассмотрения этих реальных исков, как бесконечно более удобных для достижения цели правосудия; поскольку форма судебного разбирательства полностью фиктивна, суд имеет полную власть управлять применением этой фикции, чтобы предотвратить мошенничество и мошенничество и подорвать саму истинность права собственности. Судебный приказ о выселении и его номинальные стороны (как было постановлено всеми судьями²⁴) «с юридической точки зрения должны рассматриваться как фиктивная форма иска, поданного арендодателем истца против арендатора, владеющего имуществом: выдуманная под контролем и властью суда для продвижения или справедливости во многих отношениях; и для того, чтобы заставить стороны обратиться в суд по существу, не вдаваясь в тонкости судебных прений с обеих сторон».

НО судебный приказ о выселении не является адекватным средством для проверки права собственности на все виды имущества; ибо в тех случаях, когда запись фактически не может быть сделана, запись не должна предполагаться никаким вымыслом сторон. Следовательно, выселение не может быть произведено в отношении наследства, ренты, общей собственности или иного бестелесного наследства;²⁵ за исключением десятины, находящейся в руках мирян, присваивающих имущество, в силу прямого толкования статута 32 Ген. VIII. гл. 7., доктрина которого впоследствии была распространена по аналогии на десятину, находящуюся в руках духовенства;²⁶ а также в тех случаях, когда право собственности того, кто имеет право, было прекращено по наследству, прерыванием, двадцатилетним лишением владения или по иной причине.

Однако этот иск о выселении становится очень простым и быстрым средством правовой защиты для арендодателей, чьи арендаторы имеют задолженность, согласно закону 4 Geo.II.c.28., который устанавливает, что каждый арендодатель, имеющий по договору аренды право на повторное въезд в случае неуплаты арендной платы, когда арендная плата должна быть выплачена за полгода и нет достаточных оснований для взыскания, может вручить своему арендатору заявление о выселении или закрепить его за какой-либо известной частью помещения. Это заявление будет иметь силу без какого-либо формального повторного въезда или предварительного требования арендной платы. Решение о таком выселении будет окончательным и бесспорным как по закону, так и по праву справедливости, если арендная плата и все издержки не будут уплачены или представлены в течение шести календарных месяцев после этого.

2. Приказ о выселении ниже предела (writ of quare ejecit infra terminum) действует, согласно древнему праву, когда правонарушитель или выселяющий сам не владеет землями, а другой человек, который претендует на них от его имени. Например, когда человек сдает земли в аренду другому на годы, а после этого арендодатель или лицо, возвращающее право собственности, входит и передает право собственности в качестве платы или пожизненно на те же земли постороннему лицу: теперь арендатор не может возбудить приказ о выселении (writ of ejectione firmae) или выселении против феодала, потому что выселил не он, а лицо, возвращающее право собственности: он также не может иметь никаких подобных действий, чтобы восстановить свой срок против лица, возвращающего право собственности, которое его выселило, потому что теперь он не владеет. И по этой причине этот приказ был задуман на основании справедливости статута Westm. 2. c. 24. как в случае, когда не было предоставлено адекватного средства правовой защиты. ²⁷ Иск предъявляется к феодалу за принуждение или невъезд первоначального арендатора в течение срока его аренды; и в этом случае, как и при выселении, истец должен получить обратно большую часть срока аренды, а также возмещение убытков за ту его часть, которой он был несправедливо лишен. Но с введением фиктивных выселений, когда право собственности может быть оспорено против любого арендатора, владеющего арендой (каким бы способом он её ни приобрел), этот иск вышел из употребления.